Acquisto di immobile – Contratto preliminare a cosiddetti effetti anticipati

Oggigiorno, nell’ambito delle compravendite immobiliari, succede molto spesso che le parti regolino il rapporto in modo diverso da quello “classico”, in cui la consegna delle chiavi, e quindi la disponibilità del bene compromesso, avviene solo al momento della stipula dell’atto pubblico.

Non di rado sussiste infatti l’esigenza del compratore di acquisire anticipatamente, rispetto al rogito, unico atto con cui si realizza il passaggio di proprietà, la materiale disponibilità della casa, solitamente per iniziare immediatamente eventuali lavori di ristrutturazione dell’immobile in attesa dell’erogazione del mutuo da parte della banca.

Ora, se nella maggior parte dei casi le parti si comportano correttamente, ossia trasferendo il promissario venditore la proprietà dell’appartamento (comparendo dinnanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita) e corrispondendo il saldo del prezzo il promissario acquirente che ha beneficato dell’anticipata disponibilità dell’abitazione, può anche accadere che qualcosa vada storto.

Il caso più frequente è quello in cui ad essere inadempiente è il promissario acquirente, il quale, una volta versata una minima cifra del prezzo complessivo e conseguita la disponibilità della casa, rimane inadempiente alle successive obbligazioni. Come può allora tutelarsi il venditore?  E’ imprescindibile prevedere nel contratto preliminare una caparra confirmatoria, in modo che, nell’ipotesi di mancato rispetto degli accordi, il venditore potrà recedere dal contratto e trattenere, a titolo di risarcimento danni forfettizzato, l’importo nel frattempo versato dal promissario acquirente; questo per quanto riguarda l’aspetto economico della questione, ovviamente, poi, la parte, qualora non vi sia una restituzione spontanea del bene, dovrà attivarsi giudizialmente per riacquisire la disponibilità del suo appartamento.

Avv. Paola Mazzocchi