LE LOCAZIONI

Nel linguaggio corrente vengono spesso usati come sinonimi i termini “locazione” ed “affitto”. Tuttavia gli stessi, seppur rispondenti ad una situazione di fatto simile, ossia la concessione in uso di un bene per un certo periodo, integrano due fattispecie giuridiche ben diverse:

• la locazione, disciplinata dall’art. 1571 e segg. del codice civile, è il contratto con il quale una parte (locatore) concede in uso un bene mobile o immobile ad altra parte (conduttore o inquilino) per un tempo determinato dalle parti o dalla legge, dietro il pagamento di un corrispettivo (canone locatizio);
• l’affitto, previsto dall’art.1615 c.c. è invece un particolare tipo di locazione che ha per oggetto un bene produttivo, mobile o immobile, concesso in uso all’affittuario per un periodo determinato, sempre dietro pagamento di una somma (detta affitto). Diversamente dal conduttore che ha il godimento della cosa con il solo obbligo di custodirla con la diligenza del buon padre di famiglia, l’affittuario ha anche la gestione del bene in base alla destinazione economica impressa allo stesso e può godere dei frutti derivanti dall’attività. Esempio tipico è l’affitto di azienda che ha per oggetto l’insieme dei beni necessari per l’esercizio dell’attività d’impresa tra i quali può esservi anche un bene immobile e che va dunque tenuto distinto dal contratto di locazione commerciale avente ad oggetto il solo immobile (es capannone industriale) ove il conduttore potrà esercitare anche un’attività commerciale.

Entrambi gli istituti sono caratterizzati dall’obbligo della parte conduttrice o affittuaria di provvedere al pagamento di un canone o un affitto come corrispettivo del godimento del bene ed è proprio questo corrispettivo che li distingue dal contratto di “comodato” in cui la concessione del bene mobile o immobile avviene invece a titolo gratuito.

Il rapporto di locazione è disciplinato sia dagli articoli del codice civile (art 1571 e segg c.c.) che dettano norme di natura generale applicabili ai singoli contratti qualora negli stessi non diversamente previsto, sia da specifiche normative ed in particolare:

– Legge 27 luglio 1978 n. 392, Disciplina delle locazioni di immobili urbani, la c.d Legge Equo Canone;

– Legge 9 dicembre 1998 n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, che ha di fatto abrogato la legge sull’equo canone, limitatamente a quella parte della legge che riguardava le locazioni abitative;

– Legge n. 2 dell’ 08.01.2002. Introduzione del doppio sistema per i contratti di locazione agevolati: -accordi tipo a livello nazionale e -canoni definiti in sede locale.

 

ELEMENTI ESSENZIALI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE:

1) due parti contraenti aventi la capacità di prestare un valido e libero consenso alla conclusione del contratto: diversamente il contratto sarebbe annullabile su istanza della parte incapace a contrarre o il cui consenso risulti viziato.

Le parti del contratto di locazione sono il locatore cioè colui che concede il bene in godimento, che normalmente è il proprietario del bene ma che può essere anche il titolare di altro diritto reale, es. usufruttuario, e il conduttore o locatario (più comunemente indicato come inquilino) che riceve il bene in godimento acquistando un diritto personale in virtù del quale diventa detentore del bene (e non possessore).

Qualora il bene appartenga a più soggetti, il contratto di locazione può essere sottoscritto anche da uno solo ed è comunque valido ed efficacie sia nei confronti del conduttore che degli altri comproprietari (o contitolari); questi ultimi tuttavia possono ratificare o meno l’operato del proprietario che ha sottoscritto il contratto: nel primo caso, potranno pretendere che il conduttore versi direttamente a loro la quota-parte del canone di locazione ma saranno anche chiamati a rispondere direttamente dell’adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto quali la consegna del bene in buono stato di manutenzione o la manutenzione straordinaria, mentre nel caso di mancata ratifica, resteranno soggetti terzi e quindi estranei  al contratto e non potranno pretendere il pagamento della quota-parte del canone, né rispenderanno direttamente delle suddette obbligazioni.

2) l’oggetto del godimento che può essere un bene mobile o immobile, purchè lecito, determinato e non consumabile (sussistendo l’obbligo del conduttore di restituirlo nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto).

3) la necessità della determinazione di un corrispettivo per il godimento del bene oggetto della locazione, in mancanza del quale, come detto, si avrà un contratto di comodato: di regola il corrispettivo consiste in una somma di denaro ma nulla vieta che le parti possano concordare un corrispettivo di diversa natura, in particolar modo nelle locazioni non aventi ad oggetti beni immobili.

4) la previsione di specifici obblighi a carico di entrambe le parti:

-l’art. 1575 c.c. stabilisce infatti che il proprietario deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in condizioni da poter servire all’uso convenuto, mentre il successivo art. 1578 c.c. statuisce che se al momento della consegna esistono vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito, il conduttore ha  l’alternativa di chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, a meno che lo stesso conduttore non fosse a conoscenza dei vizi e dell’inadeguatezza delle condizioni dell’immobile già al momento della conclusione del contratto accettando  comunque di sottoscriverlo e lo stato dell’immobile non costituisca un pericolo per la salute del conduttore. Il locatore inoltre deve eseguire le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore e deve inoltre provvedere, di regola, alle altre attività necessarie per l’uso della cosa. Infine deve garantire il pacifico godimento del bene durante tutto il periodo della locazione.

-spetta invece al conduttore prendere in consegna la cosa, osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e pagare il canone nelle modalità concordate sebbene possa sospendere il pagamento nel caso in cui l’immobile locato sia divenuto totalmente inutilizzabile a causa di guasti o deterioramenti da imputare all’incuria del locatore che non adempie all’obbligo di provvedere alla manutenzione. Il conduttore inoltre risponde della perdita e del deterioramento del bene e deve provvedere alla ordinaria manutenzione, deve cioè occuparsi delle riparazioni dipendenti dal deterioramento prodotto dall’uso ma non quelle conseguenti alla vetustà o al caso fortuito.

 

TIPOLOGIE DI CONTRATTI

Esistono diverse tipologie di contratto di locazione che si differenziano in base alla natura del bene concesso in godimento, alla destinazione, alla durata e al canone.

Una prima distinzione si ha tra locazione di beni mobili e locazione di beni immobili a seconda che l’oggetto del godimento sia appunto un bene mobile o immobile e nell’ambito di questi ultimi si distingue tra locazione ad uso commerciale con oggetto gli immobili da destinarsi all’esercizio di attività commerciale, professionale o industriale quali magazzini, capannoni, attività commerciali e studi professionali, e locazione ad uso abitativo aventi ad oggetto gli appartamenti e le residenze.

1. A) La locazione ad uso commerciale è disciplinata principalmente dalla L. 392/1978, che impone una durata minima di sei anni, (o di anni nove per le locazioni alberghiere), rinnovabili tacitamente per il medesimo periodo in mancanza di disdetta da far pervenire all’altra parte con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza; mentre il conduttore può comunicare la disdetta senza alcuna motivazione, la disdetta da parte del locatore è possibile soltanto in presenza di determinate ipotesi espressamente previste dalla citata normativa come ad esempio la necessità di utilizzo dell’immobile per esigenze proprie o della famiglia o la ristrutturazione completa dell’edificio, circostanze che devono essere necessariamente indicate e precisate nella comunicazione.

La Legge 392/1978 prevede come detto una durata minima del contratto ma nulla vieta alle parti di concordare una durata superiore mentre, se nel contratto non è prevista alcuna durata o una durata inferiore a sei (o nove per gli alberghi), la locazione deve intendersi conclusa per la durata minima di sei (o nove).

 

Caratteristica peculiare delle locazioni commerciali è il diritto del conduttore a percepire, alla cessazione del rapporto locatizio per disdetta del locatore, una indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nella misura stabilita ex lege in diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, se all’interno dell’immobile locato il conduttore ha esercitato un’attività commerciale comportante contatti diretti con utenti e consumatori, come nel caso di negozi, bar, ristoranti ecc.

Nelle locazioni ad uso commerciale, così come in quelle ad uso abitativo, nel caso in cui locatore intenda vendere l’immobile nel corso della locazione è riconosciuto al conduttore il diritto di esercitare la prelazione cioè il diritto di essere preferito ad un altro acquirente, a parità di condizioni, nella conclusione del contratto di vendita, e, a tale scopo, il locatore deve comunicare al conduttore, con atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario o tramite raccomandata con avviso di ricevimento, l’intenzione di alienare il bene precisando il corrispettivo richiesto per la vendita, le condizioni della compravendita, e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione. Il conduttore entro 60 giorni dalla ricezione di detta comunicazione deve esercitare il diritto di prelazione comunicando se intende acquistare o meno il bene ma non ha alcun potere di modificare le condizioni della proposta di vendita; nel caso decida di acquistare, sorge in capo ad entrambi l’obbligo di stipulare il contratto e il conduttore dovrà versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione da parte del proprietario.

 

E’ altresì riconosciuto al conduttore la facoltà di agire giudizialmente per ottenere il riscatto qualora l’immobile venga ceduto senza prima aver consentito al conduttore l’esercizio della citata prelazione. In tal caso, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, il conduttore potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa e la relativa richiesta andrà formulata direttamente nei confronti dell’ultimo acquirente e non nei confronti del locatore che ha violato il diritto di prelazione.

 

1. B) Nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, che sono disciplinate principalmente dalla L. 431/1998 oltre che dal codice civile, si possono distinguere diverse tipologie contrattuali:

• contratto a canone libero, dove il locatore e il conduttore possono determinare liberamente il canone di locazione, che dunque non incontra limiti minimi o massimi, ma sono vincolati ad una durata minima di anni 4 rinnovabili automaticamente di altri 4 anni in mancanza di disdetta da comunicare con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Tuttavia, mentre il conduttore, alla prima scadenza (cioè dopo i primi 4 anni), può disdire il contratto senza alcuna motivazione, il locatore ha la facoltà di disdirlo soltanto nel casi in cui sussista uno dei motivi espressamente e tassativamente previsti dall’art 3 della L. 431 del 1998 tra i quali ricordiamo l’ipotesi in cui “il locatore intenda  destinare  l’immobile  ad  uso abitativo,  commerciale,  artigianale  o  professionale  proprio, del coniuge,  dei  genitori,  dei  figli  o  dei parenti entro il secondo grado” oppure “l’immobile  sia  compreso  in  un  edificio gravemente danneggiato  che  debba  essere  ricostruito” o ancora “ l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale   ristrutturazione”, o “quando  il  locatore  intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione”.

Il contratto di locazione deve essere ripristinato alle medesime condizioni se il locatore abbia riacquistato l’immobile a seguito di disdetta e non abbia poi adibito l’immobile agli usi dedotti quali motivazioni della disdetta stessa o in alternativa, il conduttore potrà chiedere un risarcimento del danno da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Decorsi gli otto anni (4+4) anche il locatore può recedere dal contratto senza alcuna motivazione, ma se nessuna delle parti comunica la volontà di recedere, il contratto si rinnova automaticamente di altri 4 anni e così di seguito alle successive scadenze.

Infine, al conduttore è sempre data facoltà di recesso per giustificato motivo intendendosi per tale un fatto sopravvenuto, non dipendente dalla volontà del conduttore stesso e imprevedibile al momento della conclusione del contratto, come ad esempio un trasferimento per motivi di lavoro.

 

• contratto a canone concordato dove le parti non hanno la facoltà di determinare liberamente il canone che è invece quantificato sulla base di accordi territoriali tra le associazioni di categoria e i sindacati dei conduttori, con riferimento a paramenti quali l’ubicazione dell’immobile, la metratura, le dotazioni e le finiture; in questa fattispecie, la durata è inferiore rispetto al contratto a canone libero e precisamente è stabilita in anni 3 con rinnovo automatico di altri 2 anni in mancanza di disdetta da comunicare sei mesi prima della scadenza dei tre anni.

Anche in tali contratti il conduttore può disdire liberamente il contratto alla prima scadenza mentre il locatore potrà farlo solo per le medesime ipotesi previste dal citato art.3 L.431/1998, ed inoltre il conduttore può sempre recedere per giustificato motivo.

Caratteristica peculiare di tale tipologia contrattuale è la sussistenza di vantaggi fiscali sia per il conduttore, che può avvalersi di detrazioni di imposta nel caso costituisca per lui abitazione principale, sia per il locatore che può beneficiare di uno sconto sull’imposta di registro, della riduzione della base imponibile IRPEF, e delle imposte comunali come Imu e Tasi.

Inoltre, nel caso il locatore si avvalga della cedolare secca, è prevista l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e delle imposte di registro e bollo, nella misura del 10%  mentre nei contratti a canone libero l’imposta sostitutiva è del 21%.

 

• contratto a uso transitorio con il quale il locatore concede al conduttore, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo può essere liberamente determinato dalle parti tranne che in alcuni Comuni dove il canone è fissato da accordi territoriali.

Per tale tipologia di contratto la legge prevede la durata minima di 1 mese e quella massima di 18 mesi: se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese ed ugualmente se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

Il contratto ad uso transitorio deve essere stipulato per iscritto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D) nel quale va obbligatoriamente indicata l’esigenza transitoria e va allegata la documentazione idonea a comprovare detta esigenza. Nel caso in cui tale indicazione venga omessa o non venga allegata idonea documentazione, il contratto si trasformerà in contratto a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.

Diversamente dagli altri contratti di locazione di cui ai precedenti punti 1) e 2), in quelli ad uso transitorio non è previsto il rinnovo automatico, dunque non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.

Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria: qualora detta comunicazione non venga effettuata o l’esigenza transitoria sia venuta meno e il conduttore continua nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria come un contratto a canone libero con durata di anni 4 + 4.

Anche in questa tipologia di contratti, il conduttore può recedere per gravi motivi prima del termine, dando un preavviso di almeno 3 mesi, da far pervenire al locatore con lettera raccomandata.

 

• contratto di locazione a studenti universitari è un particolare tipo di locazione ad uso transitorio con cui il locatore mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede, che assumono quindi la veste di conduttori, un immobile destinato ad abitazione e situato nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo, dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali.

La durata minima del contratto è stabilita in 6 mesi e quella massima è 3 anni; eventuali diverse clausole si ritengono nulle e si applica automaticamente la durata minima o massima prevista dalla legge. Decorso detto termine, alla prima scadenza, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un uguale periodo, salvo disdetta da parte del conduttore da comunicare almeno tre mesi prima della scadenza: non è invece prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore.

Anche nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima. Se il contratto è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore ma se quest’ultimo lo consente, possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente.

Questa tipologia contrattuale può essere utilizzata soltanto nel caso in cui l’immobile sia ubicato nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, o nei Comuni limitrofi, e il conduttore (o i conduttori) sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un Comune diverso da quello di residenza: di ciò deve essere fatto espressa menzione nel contratto sottoscritto dalle parti.

Anche nelle locazioni abitative, come in quelle commerciali, è previsto in favore del conduttore il diritto di prelazione per l’acquisto del bene locato in presenza però di particolari condizioni e precisamente nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile o trasferirlo a titolo oneroso alla prima scadenza, o nel caso in cui il conduttore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione principale.

 

OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE e DEL LOCATORE.

1) Tra le principali obbligazioni del conduttore, vi è anzitutto l’obbligo di pagare il canone come convenuto e il mancato pagamento legittima il proprietario ad agire giudizialmente nei confronti del conduttore per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene, ma è necessario ancora una volta distinguere tra locazione ad uso abitativo e uso commerciale.

Per le locazioni abitative, l’art. 5 Legge 392/1978 (c.d Legge equo canone), non abrogato dalla successiva normativa in materia, dispone che “Salvo quanto previsto dall’art.55, il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art.1455 c.c.”

Dunque nel caso in cui il conduttore di un immobile uso abitativo non corrisponda il canone entro 20 giorni dal termine indicato nel contratto o non provveda al pagamento degli oneri accessori (tra i quali sono compresi gli oneri condominiali) il cui importo superi quelli di due mensilità di canone, il locatore potrà agire giudizialmente per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore a meno che questi non sia in grado di sanare la morosità proprio in sede giudiziale : l’art. 55 richiamato dall’art.5 prevede infatti la concessione, in favore del conduttore che ne faccia richiesta, di un termine per provvedere al pagamento il “cd. termine di grazia”.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno di recente confermato invece la non applicabilità dei citati articoli 5 e 55 Legge equo canone alle locazioni non abitative alle quali si applicano dunque le norme generali e quindi anche l’art.1455 c.c. che prevede che “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza riguardo all’interesse dell’altra”, inoltre non è previsto il citato termine di grazia ossia la possibilità per il conduttore di sanare il suo inadempimento una volta proposta la domanda di risoluzione giudiziale del contratto.

Sia nelle locazioni abitative sia in quelle commerciali il locatore potrà agire contro il conduttore e chiedere la risoluzione del contratto tramite un giudizio ordinario ma potrà anche scegliere di avvalersi della procedura di sfratto per morosità.

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale, tendenzialmente più rapido rispetto alle altre procedure ordinarie, previsto e disciplinato dall’art. 658 del codice civile, il quale prevede la sussistenza di due requisiti fondamentali, e precisamente un regolare contratto scritto di locazione, per cui  non è possibile ricorrere a detta azione nel caso di un contratto meramente verbale, e il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene prestabilita, per gli immobili ad uso abitativo, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o nel mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, mentre per le locazioni non abitative occorre far riferimento al criterio dell’inadempimento di “non scarsa importanza”, che dovrà essere valutato in concreto dal Giudice.

Il procedimento di sfratto per morosità, inizia con un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione in udienza innanzi il Tribunale nella cui circoscrizione si trova l’immobile locato, per la convalida e, se richiesto, per l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Il conduttore moroso può:

1. presentarsi in udienza, non contestare la morosità e provvedere al contestuale pagamento delle somme dovute e delle spese facendo così estinguere la procedura;
2. presentarsi, non contestare la morosità ma anziché provvedere subito al pagamento, chiedere il termine di grazia entro cui sanare l’inadempimento se trattasi di locazione abitativa: in tal caso il Giudice, dopo aver concesso un termine non superiore a 90 giorni, rinvierà ad altra udienza per verificare l’adempimento del conduttore, in mancanza del quale sarà tenuto a pronunciare l’ordinanza di convalida con il termine per il rilascio dell’immobile;
3. ma il conduttore può anche comparire avanti al Giudice per contestare la morosità ed opporsi alla convalida dello sfratto ed in tal caso la procedura proseguirà come un giudizio ordinario di cognizione che terminerà con una sentenza;
4. infine il conduttore potrebbe anche non presentarsi in udienza oppure presentarsi ma non contestare la morosità ed allora il Giudice, verificata la sussistenza dei presupposti, dovrà emettere l’ordinanza di convalida di sfratto con fissazione della data entro la quale il conduttore deve liberare l’immobile e riconsegnarlo al proprietario. Se il conduttore non vi adempie spontaneamente, il locatore per rientrare nel possesso del bene, potrà richiedere l’esecuzione forzata mediante l’Ufficiale Giudiziario e, se necessaria, anche la forza pubblica.

2) Accanto al pagamento del canone, il conduttore è gravato dall’ulteriore obbligo di restituire il bene al termine della locazione nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso: tale obbligo sussiste sia nel caso di scadenza naturale del termine, sia in caso di diniego di rinnovazione da parte del locatore, recesso del conduttore o risoluzione del contratto.

-Il conduttore che ritardi a restituire la cosa, e quindi sia in mora, è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna (che assume la veste di indennità di occupazione), salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). Se poi il conduttore rifiuta di restituire il bene, il locatore può agire in giudizio per ottenerne il rilascio mediante il giudizio ordinario o, nel caso di scadenza naturale del contratto, mediante la procedura di sfratto per finita locazione.

Quest’ultima è una procedura molto simile a quella prevista per la convalida di sfratto per morosità ma sono diversi i presupposti in quanto non è richiesto il mancato pagamento dei canoni o oneri condominiali ma l’esistenza di un regolare contratto di locazione, scritto e registrato, il cui termine finale sia scaduto e sia stata inviata regolare disdetta:

– se il conduttore al quale sia stato intimato lo sfratto non compare in udienza o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile;

-nel caso in cui l’intimato proponga opposizione al momento dell’udienza, e le eccezioni sono fondate su prova scritta o se esistono gravi motivi, si apre un ordinario procedimento di cognizione ex art.447 bis;

-se invece, le eccezioni non risultano fondate su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice può pronunciare l’ordinanza di rilascio dell’immobile, e il giudizio prosegue nelle forme ordinarie.

Ricordiamo infine che la procedura di sfratto per finita locazione non potrà essere utilizzata nel caso di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, dovendosi in tale ipotesi ricorrere al procedimento ordinario ex art. 447 bis c.p.c.

-Può accadere invece che sia il locatore a rifiutare la restituzione dell’immobile locato e ciò può avvenire legittimamente nel caso in cui il bene non sia in buono stato di manutenzione oppure siano state realizzate dal conduttore opere non autorizzate e la sistemazione implica costi ingenti a carico del proprietario: in tali ipotesi il conduttore dovrà continuare a corrispondere il canone fino a quando non avrà provveduto a sistemare l’immobile o ad anticipare le somme necessarie per tali opere.

Al di fuori di tali ipotesi, di fronte al rifiuto immotivato del locatore di ricevere la restituzione del bene, il conduttore potrà scegliere di formulare un’offerta formale (artt. 1209, 1216 c.c.) cioè l’intimazione rivolta al creditore di ricevere il bene effettuata mediante atto notificato nelle forme dell’atto di citazione, che consentirebbe di mettere in mora il locatore, oppure di formulare un’offerta non formale (art. 1220 c.c.) ad es. con lettera raccomandata, purché tempestiva, seria e concreta ed in tal caso, se il rifiuto del locatore è immotivato, il conduttore è liberato da ogni obbligazione, compresa quella di pagamento del canone.